日本买房必读｜不动产登记、注册许可税和司法书士服务一站式解读

在日本购买不动产（土地或建筑物）时，必须办理“不动产登记”。不动产登记是一种公示购买的土地或建筑物归谁所有的制度。
中国也有不动产登记制度，但在中国只能取得使用权，而日本则可以取得完全的所有权，为了保障这种所有权，必须进行登记。
本文将详细解说不动产登记的意义、必要性、具体手续以及登记费用等内容。

“登记”是指日本用来公示权利关系的制度，包括商业登记、法人登记、船舶登记等多种类型。
而“不动产”是指土地、房屋、楼宇。
“不动产登记”也是登记制度的一种，旨在显示所购买的土地或建筑物归谁所有、其具体状况如何。
完成不动产登记后，法务局管理的公共登记簿中会记录诸如“该不动产位于何处、属于哪类土地或建筑物”、“所有者是谁”、“是否向金融机构借款以及借款金额”等信息。

这些信息对外公开，任何人都可以支付一定手续费进行查询，并且还可以取得名为“登記事项证明书”的正式文件。

在日本，当不动产被取得、变更或消灭时，需要进行登记，以公示所有者及不动产的现状。常见的情况包括以下几种。

●不动产购买时
当通过购买或继承等方式取得不动产时，需要办理“所有权转移登记”，以证明所有权已转移到自己名下。
此外，如果是新建建筑物，或者购买了尚未登记的建筑物，需要先办理登记建筑基本信息的“建筑物表题登记”，再办理首次登记所有权的“所有权保存登记”。

●住所变更或结婚改姓时
搬家导致住所发生变化，或因结婚等原因姓氏发生变化时，需要办理登记名义人的“住所・姓名变更登记”，以便在公共记录中更新所有者信息。

●建筑物拆除时
当建筑物被拆除时，需要办理“建筑物灭失登记”，以显示该建筑物已经不存在。
如果不办理此手续，登记簿上会残留已不存在的建筑物信息，今后在转让或办理其他手续时可能会引发问题。

在日本购买不动产时，从购买到登记需要经过几个步骤。
不动产登记必须委托登记专业人士——司法书士来办理。只需按照司法书士的要求准备好相关文件、填写必要信息并交给他们，大部分手续都会由司法书士代办完成。

１）寻找不动产
首先要寻找想购买的不动产。有两种方式，一种是委托不动产公司，另一种是通过互联网搜索房源。
互联网是最方便的方式，但有些特别的房源不会在网络上公开，而是通过不动产公司内部渠道出售。因此，如果考虑购买，建议咨询日本的不动产公司。
此外，如果不亲自来日本而想远程购买不动产，则必须有熟悉中国制度的不动产公司或司法书士协助，才能顺利完成手续。

２）提交购房意向书
在看房并确定心仪的房产后，需要提交“买付证明书”（购房意向书）。这是一份向中介公司或卖方表明“我愿意以这个价格购买这处不动产”的文件。

３）准备购房资金
确定购买的房产后，就需要准备资金。
在日本，外国人想申请住房贷款往往很困难，通常只有取得永住权的人才有资格。因此，多数情况下需要一次性支付全款。
①使用海外汇款的情况
在中国，个人年度海外汇款金额上限为5万美元，因此需要提前做好资金计划。汇款目标账户通常是不动产公司的账户。因为涉及大额资金，所以选择一家值得信赖的不动产公司非常重要。
➁使用支票支付的情况
也可以通过支票支付。但由于涉及金额较大，一般只接受可信赖的“存款支票”。
另外，存款支票不能立即兑现，这可能会让卖方不满。为了顺利签约，海外汇款往往是更稳妥的方式。

４）结算（买卖合同）
在不动产的结算过程中，会进行房款支付和房产交付。
当天，买方、卖方、不动产中介公司以及司法书士等相关人员会在不动产公司的办公室或司法书士的事务所集合。
首先，司法书士会对买方和卖方进行身份确认，并核对必要文件。随后，买卖双方会在不动产买卖合同以及登记相关文件上签名并盖章。司法书士会进行最终检查，确认文件无误后，房款会被转入卖方的账户。
手续完成后，还会进行房款确认以及各类清算金的支付。这些手续结束后，卖方会将余款收据、清算金收据以及房屋钥匙等交付给买方。

５）不动产登记
结算完成后，司法书士会准备好登记申请所需文件并向法务局提出申请。
法务局会审核申报内容是否正确、是否符合法律要求，以及所需文件是否齐全。
审核通过后，买方的姓名会被登记在不动产登记簿上，买方由此获得完整的所有权。
此时，会发放一份名为“登记识别信息通知书”的重要文件。这份文件在今后出售不动产等情况下必不可少，且无法补发，因此必须妥善保管。

在日本办理不动产登记时，需要缴纳一种名为“注册许可税”的税金。
具体金额会根据不动产的评估价值，以及登记的目的（如买卖、继承、赠与、抵押权的注销等）而有所不同。

注册许可税收费标准
土地买卖	评估价值的 1.5％（截至2026年3月31日为止）
建筑物买卖	评估价值的 2％（符合一定条件时可减免）
不动产赠与	评估价值的 2％
抵押权注销	每一处不动产 1000日元

在日本，土地和建筑物是可以由个人拥有的，为了保障这种所有权，不动产登记是必不可少的。但是，不动产登记的手续非常专业，如果出现错误，申请可能会被驳回。
有关不动产登记的事宜，咨询专业的司法书士是最可靠、最安心的选择。我们会全程协助您，从购买到登记完成，并代办与法务局之间的手续。

在 Yukari法务事务所，您可以与能使用中文、英文及日文沟通的司法书士进行咨询。
如果您想在日本安全、顺利地购买不动产，请随时联系我们。
我们还可为您介绍值得信赖的不动产中介公司，欢迎咨询。

★在日35年华侨专家
★提供中文服务
★首次免费咨询

登记	司法书士的报酬
所有权转移	66,000日元 ※1
所有权保存	44,000日元 ※1
抵押权注销	22,000日元
登记名义人姓名变更	16,500日元
登记名义人住址变更	16,500日元
合同书制作	22,000日元～
不动产结算陪同（中文）	44,000日元
不动产结算陪同（英语）	55,000日元

※1　不动产评估额在3000万日元以内或最多3笔不动产。超出部分，每增加1000万日元评估额或1笔不动产，追加3000日元。

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