日本买房除了房价还要花多少钱？司法书士详解额外费用

在日本购买不动产（房屋或土地）时，除了购买价格之外，还会产生许多其他费用。
这些费用包括支付给不动产公司的中介手续费、各类税金以及火灾保险、地震保险等。
提前了解这些费用，有助于制定合理的预算计划，并在购房后更安心地管理资金。
本文将解说在日本购买不动产时所需的费用种类及其大致金额。

費用	目安
中介手续费	买卖金额 × 3％ + 6万日元（上限）
印花税	根据合同内容而变化
订金	买卖金额的5〜10％左右
火灾・地震保险费	根据保险内容而变化
登记许可税	数十万日元左右
支付给司法书士的报酬	6万〜20万日元
不动产取得税	固定资产税评估额 × 3％（土地有减免措施）
固定资产税、城市规划税	数万〜数十万日元

接下来，将按支付时间节点对这些费用进行分类，并分别进行解说。

这里将解说在签订不动产买卖合同时需要支付的费用。

１）中介手续费
在日本购买不动产时，通常由不动产公司作为卖方和买方之间的中介机构。
一旦购买决定下来，需要向该中介公司支付中介手续费。
对于新建房产，有时可以免除中介手续费，但对于二手住宅几乎是必须支付的费用。

一般在签订买卖合同时支付，但也有在房产交付时分期支付的情况。
中介手续费的上限由法律规定如下：

中介手续费上限 = 交易价格 × 3％ + 6万日元

２）印花税
购买不动产时，需要制作买卖合同书。
该合同书上必须贴附“收入印花”，所需的费用就是印花税。
印花税的金额取决于合同中注明的交易金额，以下是部分例子：

合同金额	印花税
1千万日元超〜5千万日元以下	2万日元
5千万日元超〜1亿日元以下	6万日元
1亿日元超〜5亿日元以下	10万日元

合同金额越高，印花税也越高。
此外，有时还会有减免政策，因此建议事先向不动产公司确认。

３）订金（首付金）
首付金是指在购买合同签订时，买方向卖方支付的预付款。
支付首付金可表明双方对买卖的真实意愿，并保证合同的成立。
金额方面，法律规定首付金的上限为购买价格的20％，但一般市场上的比例为5％〜10％。

首付金在合同签订时相当于一种“履约保证”，在最终结算时，通常会抵扣至剩余购房款的一部分。
因此，虽然形式上是预存，但实际也可视为房款的一部分。

４）火灾保险费、地震保险费
如果对所购买的不动产投保，就需要支付火灾保险费和地震保险费。
火灾保险几乎是必须的，而由于日本地震频繁，地震保险的投保率也很高。
支付方式可以是一次性支付，也可以按年付或月付分期支付。
具体金额会根据建筑结构和保险内容（保障范围与金额）而有较大差异。

在购买不动产后，需要在法务局登记所有者信息，这被称为“登记”。
需要特别注意的是，在日本的登记制度中，税金与专业人员（司法书士）的报酬是分别产生的，这是与中国不同的特点。

日本买房必读｜不动产登记、注册许可税和司法书士服务一站式解读

在日本购买不动产（土地或建筑物）时，必须办理“不动产登记”。不动产登记是一种公示购买的土地或建筑物归谁所有的制度。中国也有不动产登记制度，但在中国只能取得使…

１）注册许可税
在进行登记时，需要向国家支付一种名为注册许可税的税金。金额按以下公式计算：

课税标准 × 税率 = 注册许可税

课税标准为所购不动产的固定资产税评估价值，税率则根据合同内容（如所有权转移、抵押权设定等）而不同。通常金额约为数十万日元。
此外，如果满足一定条件，还可以适用减免措施，从而降低税额。

２）支付给司法书士的报酬
登记申请手续及买卖结算的现场确认，通常需要委托司法书士办理。
报酬的市场价格约为6万～10万日元（所有权转移登记）。
如果一次性办理多处不动产的登记，或同时委托办理抵押权的设定与注销，则需要支付额外费用。

１）不动产取得税
在取得土地、建筑物等不动产时（购买、赠与、新建等），需要缴纳不动产取得税。
但通过继承取得不动产的情况不在此税种的征收范围内。

不动产评估价值 × 税率（4％） ＝ 不动产取得税

如果符合一定条件，可以适用减免税率（3％）。此外，还有“新建住宅・住宅用地特例”等进一步降低税负的优惠制度，因此事先确认很重要。

２）固定资产税
在日本，房屋、土地、农田、商店、工厂等统称为“固定资产”。固定资产的所有者必须向其所在市町村每年缴纳固定资产税。纳税金额会因建筑结构、地理位置、评估价值的不同而差异较大。

课税标准额 × 税率（1.4％） ＝ 固定资产税

３）城市规划税
城市规划税是对在“市街化区域”（包括东京23区）拥有土地或房屋的业主征收的一种地方税。
该税同样需要每年缴纳，计算公式如下

课税标准额 × 税率（0.3％） ＝ 城市规划税

４）公寓的管理费与维修基金
购买公寓后，每月需要支付管理费和维修基金。
管理费： 用于公寓公共部分（电梯、清洁、设备管理等）的维护费用，每月约1〜2万日元左右。
维修基金： 为了将来进行大规模维修（如外墙翻修、设备更换等），业主需每月积累资金。具体金额和积累方式根据不同公寓而异。

１）寻找中介手续费较低的不动产公司
中介手续费的上限由法律规定为 “交易价格 × 3％ + 6万日元”，但并没有规定下限。
有些不动产公司会实行中介手续费折扣或“中介手续费减半”活动，因此建议多做比较和咨询，以寻找费用更低的公司。

２）火灾保险和地震保险选择长期合同并一次性支付
火灾保险和地震保险的保障期间和缴费方式是可以自由选择的。
一般来说，保障期间有1年、5年、10年等选择，缴费方式可以选择月付、年付或一次性支付。
为了节省总费用，建议选择5年或10年的长期保障，并尽量采用一次性支付或年付的方式，这样总支付金额会相对便宜。

购买不动产是一项重大投资，因此必须理解除了房价之外还会产生许多其他费用这一点。
尤其对于外国人而言，日本独特的税制和登记制度相当复杂，如果费用计算错误，很可能导致预算超支。
通过咨询专业的司法书士，可以避免在登记及法律手续中出现错误，防止意料之外的纠纷。

在 Yukari法务事务所，您可以与能使用中文、英文及日文沟通的司法书士进行咨询。
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