相続登記が必要な不動産すべて把握できていますか？

「相続の際、被相続人がどこに不動産を持っているのかわからない」
「相続登記の見落としで過料を支払いたくない」
そんなお悩みを解決する新制度「所有不動産記録証明制度」が、2026年2月2日からスタートします。
本記事では、この画期的な新制度のメリットから利用する際の注意点まで、司法書士がわかりやすく解説します。

不動産の相続登記の手続きを進めるには、まず「亡くなった方がどんな不動産を持っていたか」を漏れなく調べる必要があります。これまでは全国の不動産を一度に調べる手段がなく、大変な手間がかかっていました。新制度では、登記名義人の「住所」と「氏名」を検索条件として、全国の不動産を一括でリスト化してもらえます。

• いつから？： 2026年2月2日スタート
• 誰が使える？： 所有者本人、その相続人、委任を受けた代理人（司法書士など）
• どこに請求するのか？： 全国各地の法務局（郵送・オンライン請求も可能）
• どのように検索するのか？：登記官が検索条件をもとに人力で検索

2024年4月から「相続登記」が義務化され、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料（罰金）を科されるリスクが生じました。しかし、被相続人の不動産を調査するこれまでの方法は以下のような問題点がありました。

権利書があれば被相続人の所有不動産を把握できます。しかし、被相続人の晩年の状況によっては紛失していることもあり、必ずあるとは限りません。

不動産の所有者に対して、固定資産税を支払うために毎年送られてくる通知書です。そのため、固定資産税が課されている不動産だけが記載され、固定資産税が非課税の不動産（私道など）は記載されません。また、共有名義となっている不動産については記載されないこともあります。

市区町村が固定資産税の課税のために管理している一覧表です。市区町村ごとに人単位で作成されているため、市区町村を特定して請求する必要があります。被相続人がはるか昔住んでいた「相続人にとって縁もゆかりもない遠方の土地」まで調べることは困難です。また、共有不動産は記されますが、非課税の不動産は記載されないことがあります。

新制度がこれまでの制度とどう違うのか、比較表にまとめました。

比較項目	固定資産納税通知書	名寄帳	新制度（記録証明書）
調査範囲	発行した市区町村のみ	発行した市区町村のみ	全国
非課税の不動産	記載されない	基本的に記載されない	記載される
見落としリスク	高い	中程度	極めて低い

被相続人の不動産を相続人が検索するためには以下のものが必要とります。

①交付請求書
法務局においてあります
②相続人であることがわかる戸籍
両親や配偶者の相続であれば現在戸籍で足ります
③請求人の運転免許証・マイナンバーカード・印鑑証明書のどれか一つ
印鑑証明書は、６か月以上前のものも使用できます
④被相続人の戸籍の附票
被相続人の住所の履歴がわかるので検索条件を絞りやすくなります

非常に便利な制度ですが、気をつけるべきポイントがあります。
①１つの検索情報（氏名と住所）につき手数料が１６００円（オンライン請求は１５００円）
→検索情報に該当がない場合も返金はされない。
②請求した日に証明書は発行されない
→請求から発行までに２週間程度
③「斉藤」「斎藤」「齊藤」など異字体で検索条件を絞る必要はない
→氏名と住所がある程度一致していれば証明書は発行される

「親の不動産がどこにあるか分からない」「相続登記に備えて今のうちに不動産を整理しておきたい」という方は、お気軽に専門家へご相談ください。相続の専門家が皆様の大切な不動産を次の世代につなぐためのサポートをいたします。